導讀：今年9月，發改委等多(duō)部委再次出台EOD有(yǒu)關政策，但(dàn)對絕大(dà)多(duō)數(shù)環保人(rén)而言，EOD仍隻是一個(gè)并不起眼的新物種。


　　今年9月，發改委等多(duō)部委再次出台EOD有(yǒu)關政策，但(dàn)對絕大(dà)多(duō)數(shù)環保人(rén)而言，EOD仍隻是一個(gè)并不起眼的新物種，但(dàn)筆者卻認為(wèi)它的成敗将在很(hěn)大(dà)程度上(shàng)引領環保産業未來(lái)十年的發展與變革。 　　

01 關于EOD 　　

1.1.背景：四梁八柱迎來(lái)環保最好時(shí)代，缺錢(qián)困境暗藏最壞時(shí)代 　　

關注政策的朋友(yǒu)應該知道(dào)，自十八大(dà)以後，我國生(shēng)态文明(míng)的重要性被提到了前所未有(yǒu)的高(gāo)度，以2015年國務院出台了兩個(gè)重磅文件：《關于加快推進生(shēng)态文明(míng)建設的意見》、《生(shēng)态文明(míng)體(tǐ)制(zhì)改革總體(tǐ)方案》為(wèi)标志(zhì)，疊加一系列配套制(zhì)度，我國基本形成了一套完整的生(shēng)态文明(míng)制(zhì)度建設體(tǐ)系。 　　

因此，總有(yǒu)人(rén)說，環保是朝陽産業，這是一個(gè)幹環保最好的時(shí)代，這當然沒錯，簡直是要理(lǐ)論有(yǒu)理(lǐ)論，要執行(xíng)有(yǒu)方案！ 　　

然而，這忽略了環保一直以來(lái)就是個(gè)花(huā)錢(qián)的東西，在我國财政主要矛盾(即剛性支出日益增長與财政收入增長不斷放緩之間(jiān)的矛盾)日益凸顯的情況下，我國的環保産業也正面臨着這個(gè)時(shí)代最大(dà)的困境：缺錢(qián)。 　　

于是，在這樣的背景下，環境部從2018年即開(kāi)始提出了EOD模式的倡議，到今年發改委等多(duō)部委再次出台EOD有(yǒu)關政策，可(kě)見中央之重視(shì)。同時(shí)，也讓人(rén)明(míng)顯地感受到我國經濟進入新常态，經濟發展與環境污染之間(jiān)日益凸顯的矛盾！ 1.3.簡介：傳統補貼難維系，借鑒地鐵(tiě)商圈的開(kāi)發模式 　　

回過來(lái)講，什麽是EOD， 　　

EOD(Ecology-OrientedDevelopment)模式是以生(shēng)态保護和(hé)環境治理(lǐ)為(wèi)基礎，以特色産業運營為(wèi)支撐，以區(qū)域綜合開(kāi)發為(wèi)載體(tǐ)，采取産業鏈延伸、聯合經營、組合開(kāi)發等方式，推動收益性差的生(shēng)态環境治理(lǐ)項目與收益較好的關聯産業有(yǒu)效融合。 　　

在筆者看來(lái)，狹義的EOD模式其實主要就是将生(shēng)态環境治理(lǐ)帶來(lái)的經濟價值內(nèi)部化，以解決環保前期投入的資金問題，簡單的說，EOD就是怎麽讓綠水(shuǐ)青山(shān)真正變成金山(shān)銀山(shān)！ 　　

長久以來(lái)，環保作(zuò)為(wèi)傳統的正外部性産業(即給他人(rén)謀福利，自己卻沒有(yǒu)得(de)到相應補償)，市場(chǎng)機制(zhì)一直不能有(yǒu)效的進行(xíng)資源配置，因此環保産業主要依靠政府的購買服務和(hé)補貼。 　　

但(dàn)依靠政府補貼，顯然不是最佳策略，尤其是當政府缺錢(qián)的時(shí)候，整個(gè)産業都顯得(de)岌岌可(kě)危。 　　

要想解決正外部性産業的困境，一個(gè)常用的現代化方法即是依據科斯定理(lǐ)，明(míng)确産權，通(tōng)過市場(chǎng)機制(zhì)來(lái)實現資源的最優配置。近年來(lái)發達國家(jiā)推行(xíng)的污染排放權即是很(hěn)好的例證，我國目前也正積極推行(xíng)排污權、炭排放權等交易制(zhì)度來(lái)健全環境治理(lǐ)的市場(chǎng)體(tǐ)系。 　　

在EOD模式中，項目公司通(tōng)過改善環境，用優良的生(shēng)态基底吸引産業和(hé)人(rén)口，并将環境效應帶來(lái)的社會(huì)效益增值進行(xíng)提前鎖定，實現區(qū)域整體(tǐ)溢價增值，并以此實現對環保産業的反哺，以解決環保項目财政投入不足的突出問題，從而實現社會(huì)可(kě)持續發展。 　　

如果回顧城市發展曆程，我們其實可(kě)以發現EOD并不算(suàn)是一種全新物種，類似的還(hái)有(yǒu)TOD(公共交通(tōng)導向型開(kāi)發模式)，SOD(公共服務導向型開(kāi)發模式)等等。以TOD為(wèi)例，項目公司以火(huǒ)車(chē)站(zhàn)、地鐵(tiě)站(zhàn)等為(wèi)中心，以400-800米為(wèi)半徑，打造集商業、文化、教育、居住等為(wèi)一體(tǐ)的商業綜合體(tǐ)，實現土地增值+物業增值。大(dà)家(jiā)常見的各大(dà)地鐵(tiě)商場(chǎng)即是這種模式的典型代表，例如上(shàng)海五角場(chǎng)的萬達商場(chǎng)。 　　

而運作(zuò)這類項目的公司則以香港地鐵(tiě)公司為(wèi)代表，港鐵(tiě)公司通(tōng)過對軌交和(hé)物業的統一規劃設計(jì)，并與政府協商，提前獲得(de)地鐵(tiě)站(zhàn)附近土地，鎖定由于地鐵(tiě)開(kāi)通(tōng)預期帶來(lái)的土地溢價收益，随後一邊俢地鐵(tiě)，一邊在地鐵(tiě)周邊開(kāi)發物業。在土地升值之後，港鐵(tiě)一方面通(tōng)過拍賣方式将地鐵(tiě)上(shàng)蓋的土地賣給開(kāi)發商，或自己作(zuò)房(fáng)地産開(kāi)發，實現土地增值收益和(hé)房(fáng)地産開(kāi)發投資收益，另一方面，通(tōng)過對開(kāi)發出的地鐵(tiě)商業辦公等自持物業運營，獲得(de)物業升值收益和(hé)物業租金收益。通(tōng)過這種模式，港鐵(tiě)公司實現了持續盈利，建立了全球首屈一指的城市軌道(dào)交通(tōng)體(tǐ)系。 　　

內(nèi)地的深圳地鐵(tiě)也基本學習的是港鐵(tiě)模式，從2013年開(kāi)始即實現盈利，成為(wèi)我國為(wèi)數(shù)不多(duō)的盈利的地鐵(tiě)運營商。值得(de)一提的是，在2015年著名的萬科股權之争中，萬科曾計(jì)劃引入深圳地鐵(tiě)，其背後同樣有(yǒu)“地鐵(tiě)運營+上(shàng)蓋物業開(kāi)發”的戰略考量。 　　

1.4.路徑：看EOD如何化綠水(shuǐ)青山(shān)為(wèi)金山(shān)銀山(shān) 　　

由上(shàng)可(kě)見， EOD模式與上(shàng)述TOD類似，參照濟邦咨詢，其實現路徑基本分為(wèi)三步走： 　　

1)重構生(shēng)态網絡：通(tōng)過環境治理(lǐ)、生(shēng)态系統修複、生(shēng)态網絡構建，為(wèi)城市發展創造良好的生(shēng)态基底，帶動土地升值； 　　

2)整體(tǐ)提升城市環境：通(tōng)過完善公共設施、交通(tōng)能力、城市布局優化、特色塑造等提升城市整體(tǐ)環境質量，為(wèi)後續産業運營提供優質條件； 　　

3)産業導入及人(rén)才引進：通(tōng)過人(rén)口流入及産業發展激活區(qū)域經濟，從而增加居民收入、企業利潤和(hé)政府稅收，最終實現自我強化的正反饋回報機制(zhì)。 　　

其對應的收益來(lái)源主要分兩塊： 　　

1)土地溢價及土地出讓收入。通(tōng)過環境改善實現土地增值，再分享土地一級出讓收益或者地産開(kāi)發來(lái)實現資金需求平衡可(kě)以說是當前EOD模式的核心，這也是最直接的最快速的收益模式，但(dàn)這可(kě)能将EOD項目做(zuò)成生(shēng)态環境治理(lǐ)類項目與地産項目的組合，沒能将生(shēng)态導向納入項目前期規劃、建設、運營、産業導入的全盤考慮，因此缺乏可(kě)持續發展的能力，且土地溢價及土地出讓收入直接作(zuò)為(wèi)項目收入缺乏明(míng)确政策支持。 　　

2)産業反哺分成收益。就目前來(lái)看，實現生(shēng)态與産業有(yǒu)效融合的項目較少(shǎo)，這主要是由于産業培育周期較長，不确定性較大(dà)，且項目參與主體(tǐ)多(duō)，生(shēng)态價值難以定量測算(suàn)，主體(tǐ)之間(jiān)難以确定收益類型劃分，對參與主體(tǐ)的實力要求高(gāo)，這方面還(hái)有(yǒu)待進一步探索。 　　

02變革 　　

那(nà)麽又會(huì)給環保産業帶來(lái)哪些(xiē)契機呢？在筆者看來(lái)，主要有(yǒu)如下三方面影(yǐng)響： 　　

2.1.收益與融資改善，環保+或重定義行(xíng)業市場(chǎng)空(kōng)間(jiān) 　　

EOD模式一方面通(tōng)過土地增值收益和(hé)産業反哺分成，極大(dà)程度保障了項目的收益性；另一方面，EOD模式有(yǒu)利于銀行(xíng)做(zuò)有(yǒu)限追索的項目融資(即當環保治理(lǐ)項目公司無法償還(hái)貸款時(shí)，金融機構還(hái)可(kě)能就債權向環境提升帶來(lái)土地增值或産業增值部分進行(xíng)追索)，從而為(wèi)環保項目提供了較好的融資擔保，進一步保障了環保項目的資金來(lái)源。 　　

這就意味着以前有(yǒu)必要做(zuò)，但(dàn)沒錢(qián)做(zuò)的環保短(duǎn)闆均可(kě)以插上(shàng)資本的翅膀，實現區(qū)域環境的改善，從而也重新定義環保市場(chǎng)的空(kōng)間(jiān)。 　　

參考前幾年火(huǒ)熱的“互聯網+”，通(tōng)過互聯網與傳統産業的聯合，以優化生(shēng)産要素、更新業務體(tǐ)系、重構商業模式等途徑來(lái)完成經濟轉型和(hé)升級，EOD模式的也将助推環保+産業的大(dà)力發展，例如： 　　

環保+旅遊，環保+康養，環保+地産，環保+特色小(xiǎo)鎮，環保+鄉村振興等等。 　　

考慮到當前EOD收益來(lái)源仍以土地增值為(wèi)核心，因此最直接受益的将主要包括土壤修複、礦山(shān)修複、水(shuǐ)環境修複等。EOD 模式的推出将優化環境修複行(xíng)業的盈利模式，提高(gāo)社會(huì)資本的參與熱情，加速環境修複項目釋放。 　　

事實上(shàng)，目前從國家(jiā)到地方已經出台相關政策在為(wèi)此鋪路，從而規避土地收益分成的相關政策風險。例如： 　　

l今年3月國務院《關于構建現代環境治理(lǐ)體(tǐ)系的指導意見》中提出了“環境修複+開(kāi)發建設”模式。 　　

l今年11月《廣州市加強出讓儲備用地土壤污染防治工作(zuò)方案》中提出“經評估一年內(nèi)可(kě)完成修複并通(tōng)過評審，且地塊建設內(nèi)容與修複工程能通(tōng)過有(yǒu)效銜接提高(gāo)建設效率的，可(kě)在修複前出讓并由受讓人(rén)承接土壤污染修複責任。” 　　

這類政策均試圖将修複産業從淨地出讓邁向淨地開(kāi)發，從而解決淨地出讓所帶來(lái)的前期環節多(duō)、耗時(shí)長，嚴重影(yǐng)響後續開(kāi)發利用進程的問題。此外，由于淨地開(kāi)發模式可(kě)以先出讓污染地塊(低(dī)價值)，再開(kāi)展修複和(hé)管控，修複達标後再開(kāi)發(高(gāo)價值)，實現了修複和(hé)開(kāi)發主體(tǐ)統一的問題，也就幫企業提前鎖定了地塊修複後的增值部分，保障了企業前期治理(lǐ)投入。 　

2.2.競争格局變化：三類企業将獲益 　　

按照環保占整體(tǐ)項目的比重，筆者将EOD項目按不同口徑分為(wèi)三類，對應地也将重塑三類企業的競争格局： 　　

1)小(xiǎo)口徑EOD：環境修複類迎來(lái)機遇，園林企業重放光彩。一般針對規模相對較小(xiǎo)，土地增值效益明(míng)顯的領域，例如城市的化工廠及沿江化工園區(qū)的整體(tǐ)搬遷+修複開(kāi)發、近郊礦山(shān)的文旅結合的修複、小(xiǎo)流域的小(xiǎo)節點湖(hú)泊開(kāi)發、小(xiǎo)中城市中心公園的治理(lǐ)等，伴随EOD模式的推廣，将直接利好環境修複類企業及生(shēng)态園林類企業。 　　

畢竟，這類企業均已在這方面有(yǒu)較多(duō)探索和(hé)經驗，其中一類為(wèi)具有(yǒu)環境修複+地産開(kāi)發雙重能力的綜合性企業，例如北京建工的甯波慶豐棕地修複+開(kāi)發項目(參見建工修複IPO重啓背後：肌肉、隐憂與未來(lái))，上(shàng)海建工的辰山(shān)植物園項目、上(shàng)海桃浦科技(jì)智慧城等項目。 　　

另一類則是諸如東方園林、鐵(tiě)漢生(shēng)态、億利生(shēng)态等生(shēng)态園林公司，盡管這類企業多(duō)數(shù)都曾在前幾年的PPP大(dà)潮中因盲目舉債擴張和(hé)去杠杆而折戟沉沙，但(dàn)隻要通(tōng)過EOD合理(lǐ)的機制(zhì)設計(jì)，同時(shí)加強內(nèi)部管理(lǐ)，這類企業未來(lái)仍将重放光彩。 2)中口徑EOD：區(qū)域環保集團及大(dà)型綜合集團的時(shí)代。中口徑EOD項目主要針對規模較大(dà)的區(qū)域環境治理(lǐ)項目，例如長江大(dà)保護、黃河(hé)大(dà)保護、北京永定河(hé)整治、杭州運河(hé)整治等，這類項目一般規模較大(dà)，周期長，需要環保企業深度參與項目全周期建設運營，建立長效機制(zhì)。 　　

這類項目一般以區(qū)域環保集團為(wèi)主，大(dà)型綜合集團基于其實力也會(huì)進行(xíng)相應布局。例如三峽集團旗下執行(xíng)長江大(dà)保護的長江環保集團，在今年8月即與武漢東湖(hú)高(gāo)新區(qū)簽約了集團首個(gè)EOD項目：光谷生(shēng)态大(dà)走廊生(shēng)态旅遊示範區(qū)一期工程。此外，還(hái)在湖(hú)南郴州、安徽蕪湖(hú)及馬鞍山(shān)、江西贛州等區(qū)域積極開(kāi)展EOD試點調研。 　　

又例如紮根西部的成都環境集團，目前其主導的成都楊溪湖(hú)濕地公園EOD項目已接近完工，在打造“川東淺丘梯田濕地典範”的基礎上(shàng)，未來(lái)還(hái)将沿湖(hú)布局成都國際職教城、機場(chǎng)、精品酒店(diàn)、醫(yī)院、商業配套等配套設施。 　　

以及綜合實力強的中交體(tǐ)系等，目前也開(kāi)始進軍EOD項目。2019年8月中交天津航道(dào)局、中交疏浚集團、中交生(shēng)态環保投資、中交第四航務工程勘察設計(jì)院與中交(天津)生(shēng)态環保設計(jì)研究院聯合體(tǐ)65億元中标薊運河(hé)(薊州段)全域水(shuǐ)系治理(lǐ)、生(shēng)态修複、環境提升及産業綜合開(kāi)發EOD項目。 　　

3)大(dà)口徑：細分領域專長類。更大(dà)口徑和(hé)規模的EOD項目更側重區(qū)域環境治理(lǐ)及産業導入和(hé)開(kāi)發，這類項目參與主體(tǐ)多(duō)，傳統環保治理(lǐ)工作(zuò)量占比較小(xiǎo)，更多(duō)是要體(tǐ)現環境理(lǐ)念優先，以環境規劃、生(shēng)态評價等相關工作(zuò)為(wèi)主，部分細分領域優質企業也有(yǒu)一些(xiē)分包機會(huì)，但(dàn)如此一來(lái)，環保公司必然在整個(gè)項目中就沒有(yǒu)了多(duō)少(shǎo)話(huà)語權，自然也就别想過多(duō)參與後期的權益分享了。 　　

這類項目通(tōng)常要求主體(tǐ)具備從項目策劃、産業規劃、工程實施、地塊開(kāi)發、資産運營、産業招商等一整條産業鏈的實施能力，同時(shí)要求企業資金實力及融資能力強，對長流程及周期的資金要有(yǒu)管控和(hé)超盤能力，因此通(tōng)常以大(dà)型地産開(kāi)發商為(wèi)代表，尤其是兼具環保和(hé)産業運營業務的開(kāi)發商，例如中信國安和(hé)華夏幸福等(大(dà)家(jiā)快來(lái)看潛在業主：D)。 　　

2014年中信國安即确定與香河(hé)縣政府共同推動中信國安第一城運河(hé)生(shēng)态文化項目，總投資約500億元，以國安第一城文化創意産業園建設和(hé)京杭大(dà)運河(hé)香河(hé)段的綜合整治為(wèi)抓手，打造文化創意、健康養生(shēng)等高(gāo)端服務産業，為(wèi)首都功能疏解提供良好的生(shēng)态環境和(hé)産業基礎。2018年公司将“中國領先的生(shēng)态城市運營商”作(zuò)為(wèi)其戰略定位，目前已在北海、峨眉、太倉、海南等地進行(xíng)EOD實踐。 　　

而以“産業新城運營商”著稱的華夏幸福目前雖然還(hái)沒有(yǒu)明(míng)确喊出EOD口号，但(dàn)鑒于其産業新城建的運營模式與EOD極其類似(例如其最為(wèi)代表的固安産業新城)，且內(nèi)部同時(shí)還(hái)培育有(yǒu)環保闆塊，因此可(kě)以推測其也将是主要參與者。 　　

2.3.按效付費，驅逐劣币，引領商業模式變革 　　

嚴格的說，近年來(lái)我國環保産業投入并不算(suàn)小(xiǎo)，從2019年全國環保産業營業收入達1.78萬億元即可(kě)見一斑，但(dàn)部分區(qū)域環境質量改善卻并不明(míng)顯，這背後有(yǒu)多(duō)方面因素影(yǐng)響，例如： 　　

l環保産業長期重建設，輕運營維護，導緻一些(xiē)工程不能持續發揮作(zuò)用，甚至“曬太陽”。盡管在04年建設部出台《市政公用事業特許經營管理(lǐ)辦法》出台以後産業進入了運營管理(lǐ)一體(tǐ)化時(shí)代，但(dàn)輕運營現象仍較明(míng)顯。 　　

l按效付費執行(xíng)效果差強人(rén)意。長久以來(lái)，行(xíng)業都缺乏一種按效付費機制(zhì)，環保企業更加重視(shì)工程利潤。盡管伴随14年PPP項目的推進，我國環保正式開(kāi)啓按效付費時(shí)代，但(dàn)由于在項目設計(jì)、采購、施工等環節仍未體(tǐ)現按效付費理(lǐ)念，例如在設計(jì)階段，對環境治理(lǐ)的專業要求不夠，采購階段過于看重報價，實施階段缺少(shǎo)環境服務價格與治理(lǐ)效果的有(yǒu)效挂鈎機制(zhì)等，部分項目實際執行(xíng)效果不盡人(rén)意。 　　

l散點治污，缺乏區(qū)域環境質量改善目标下的統籌實施。當前我國環境治理(lǐ)仍以散點式為(wèi)主，但(dàn)環境質量改善是一個(gè)系統工程，需要多(duō)管齊下，多(duō)措并舉，單一項目實施難以實現區(qū)域環境質量的全面改善。 　　

由于EOD模式成功運行(xíng)的前提是環境質量的真正改善，并能長期維持，因此模式對環境治理(lǐ)效果将真正硬碰硬，尤其是要想享受到産業及人(rén)口導入帶來(lái)的收益，EOD項目将真正按效付費，從而倒逼環保産業變革，驅逐劣币。 　　

與此同時(shí)，EOD項目對環境質量的長期維護屬性還(hái)可(kě)助力環保公司實現從工程供應商到長期環保質量維護運營商的身份轉變，從而長遠地優化環保企業的商業模式。 　　

03 結語 　　

盡管EOD模式聽(tīng)起來(lái)很(hěn)美好，但(dàn)并不是說它就沒有(yǒu)風險，事實上(shàng)，EOD項目要想落地，還(hái)得(de)克服行(xíng)業跨度大(dà)、見效周期長、土地開(kāi)發收益政策不明(míng)确等諸多(duō)風險。此外，還(hái)需借鑒PPP模式在推行(xíng)過程中出現的問題，避免下藥過猛，同時(shí)也應盡量避免無關項目捆綁，這樣真正聚焦于項目本身的生(shēng)态價值提升所帶來(lái)的溢價的反哺。 　　

簡言之，伴随EOD的發展，環境的治理(lǐ)投入将實現從“污染者付費”模式轉向“污染者付費+受益者付費”模式，讓大(dà)家(jiā)重新認識到生(shēng)态環境也是為(wèi)社會(huì)經濟服務的一種資源和(hé)一種基本生(shēng)産要素。作(zuò)為(wèi)真正化綠水(shuǐ)青山(shān)為(wèi)金山(shān)銀山(shān)的創新模式，EOD項目前途是光明(míng)的，道(dào)路是曲折的。 　　

但(dàn)正如李達康當初力排萬難，成功改造臨城塌陷區(qū)一樣，環保産業與EOD的發展也需要這樣的見識和(hé)氣魄！相信後續環境部EOD試點項目的公布，将給大(dà)家(jiā)帶來(lái)更多(duō)的可(kě)能性想象和(hé)信心。